Anmietung des neuen Stadthauses

Die Zukunft rückt näher

Bergisch Gladbach. Gute Nachrichten in Sachen Stadthaus-Nachfolge: Nachdem der Rat der Stadt im Juni 2022 beschlossen hatte, Verhandlungen für den Abschluss eines langfristigen Mietvertrages für das Objekt Bensberger Straße 76 aufzunehmen, liegt nun ein konkreter Vorschlag für die Ausgestaltung des Mietverhältnisses vor. Vermieterin ist die Vicoletta Immobiliengesellschaft Heidelberg mbH & Co. KG; beraten wurde die Stadt im Verhandlungsprozess von Ernst & Young (EY) Real Estate und EY Law. Bürgermeister Frank Stein sieht damit ein städtisches Ziel in greifbare Nähe gerückt, das in der Vergangenheit bereits mehrere Bürgermeister und Räte beschäftigte: „Wenn der Rat unserem Vorschlag zustimmt, findet ein jahrzehntealtes Drama rund um unsere alten Stadthäuser ein wirklich gutes Ende.“

Das Gebäude, das noch bis Ende 2024 die Bergisch Gladbacher Niederlassung der AOK beherbergt, soll anschließend zu einem modernen Verwaltungsgebäude umgebaut werden. „Wir haben hier die einmalige Chance, nicht nur neue, der heutigen Zeit angepasste Arbeitswelten zu realisieren, sondern auch das Gebäude mit modernen ökologischen und energetischen Standards zu übernehmen“, so Stein. Vertraglich soll eine feste Mietdauer von 25 Jahren festgeschrieben werden.

Das Angebot der vermietenden Objektgesellschaft sieht vor, nach Auszug der Krankenkasse das Gebäude rund fünfzehn Monate lang zu sanieren. Im Sinne von Nachhaltigkeit und Ökologie ist u.a. geplant, die Dachflächen - soweit statisch möglich - mit einer Photovoltaikanlage zu versehen und den generierten Strom für das Gebäude zu nutzen. Ein Wärmedämm-Verbundsystem auf den Außenwänden ist bereits vorhanden und soll ggf. weiter ertüchtigt werden. Um optimale Dämmwerte zu erreichen, werden auch alle Fenster und Außentüren ausgetauscht. Für Elektromobilität wird ebenfalls gesorgt: Auf dem Grundstück entstehen Lademöglichkeiten für E-Autos und Pedelecs.

Das Nutzungskonzept der Stadtverwaltung, das gemeinsam mit der Planungsgesellschaft congena aus München entwickelt wurde, sieht vor, unter dem Stichwort „Neue Arbeitswelten“ optimale Voraussetzungen für ein attraktives Arbeitsumfeld zu schaffen. Ziel ist es, gut ausgebildete Arbeitskräfte erfolgreich halten und anwerben zu können. So wird im neuen Gebäude ganz besonderen Wert auf die moderne digitale Ausstattung und ein attraktives Arbeitsumfeld gelegt, um eine Aufenthalts- bzw. Begegnungsqualität zu schaffen, die Wissenstransfer, Kommunikation sowie persönliche Zusammenarbeit unterstützt.

Wichtig ist es den städtischen Planern, dass Prozesse, Arbeitsweisen und Arbeitsabläufe im neuen Haus optimiert werden können. Dazu gehört die Einrichtung eines Frontoffice für den Publikumsverkehr genauso wie das Ziel der konsequenten Einführung des papierlosen Arbeitens. Die bereits während der Pandemie erprobten Vorteile des Homeoffice sollen entsprechend um Modelle des gemeinsamen Nutzens von Arbeitsplätzen („Desk Sharing“) erweitert werden. Welche Quoten hier erreicht werden können, ist noch Gegenstand näherer Ermittlungen. Aktuell wird mit der Einrichtung von etwa 185 Arbeitsplätzen geplant, was das Leerziehen der beiden Stadthäuser ermöglicht. Insgesamt ist das zurzeit vorliegende Konzept eine sog. Idealplanung, die in erster Linie der Definition von Eckwerten für den Mietvertrag dient. Im laufenden Prozess wird diese weiter modifiziert und den immer konkreter werdenden Anforderungen der zukünftigen Nutzerinnen und Nutzer angepasst.

Auch für den - angemieteten - Standort Hauptstraße 192, in dem zurzeit das Finanzressort untergebracht ist, werden Alternativen konzipiert. So wird angestrebt, das Gustav-Lübbe-Haus in seiner Gesamtheit als Bürogebäude zu nutzen. Dies ist allerdings abhängig von der Entwicklung der Geflüchtetenzahlen und der Verlagerung des Wohnraums für Geflüchtete in das neue Gebäude an der Richard-Seiffert-Straße. Auch die Nutzung der Gebäude 1 und 5 auf dem Zanders-Gelände kommt im Rahmen von Ausbaumaßnahmen bzw. internen Umstrukturierungen in Frage. Diese Flächen stehen frühestens 2026 zur Verfügung.

Die Mietkosten für Büroräume, Lagerflächen und Stellplätze im neuen Stadthaus beziffert die Verwaltungsvorlage mit knapp 1,2 Mio. Euro pro Jahr als Kaltmiete. Es fällt keine zusätzliche Umsatzsteuer auf die Miete an. Zukünftige Preissteigerungen, die an den Verbraucherindex gekoppelt sind, werden bis maximal 5 % (Kostendeckel) von der Stadt Bergisch Gladbach getragen. Insgesamt rechnet die Stadt über den Mietzeitraum von 25 Jahren mit einer durchschnittlichen Steigerung von 2 Prozent jährlich. „Mit diesem Vorschlag zur Anmietung und dem damit zusammenhängenden Nutzungskonzept beweist die Stadt Bergisch Gladbach einen sehr verantwortungsvollen Umgang mit öffentlichen Geldern“, erklärt Bürgermeister Stein. „Stellt man die Kosten einem eigenen Neubau auf 50 Jahre Abschreibungsdauer gegenüber und bringt den Vorteil der Gebäudeunterhaltung durch den Vermieter in Ansatz, so ist es nicht vorstellbar, dass wir mit dem Stadthausprojekt am S-Bahnhof eine nur annähernd gleich günstige Lösung hätten realisieren können.“
Sollte der Rat der Empfehlung der Verwaltung folgen, so würden sich darüber hinaus zwei weitere sehr wertvolle Perspektiven für die Entwicklung der Innenstadt eröffnen: Sowohl die Grundstücke der alten Stadthäuser als auch die bisher für einen möglichen Stadthausneubau vorgehaltenen städtischen Flächen am S-Bahnhof werden frei für neue attraktive Projekte. Dies wird gemeinsam mit der Zanders-Konversion die Innenstadt stärken und einen wertvollen Beitrag zu ihrer Zukunftssicherheit leisten.

Der Rat der Stadt entscheidet über den Abschluss des Mietvertrages in seiner Sitzung am 13. Dezember; zuvor beraten Hauptausschuss (7. Dezember) und Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften (8. Dezember) über das Thema.