Gewerbegebiet Obereschbach

Grüne Wiese wird zum attraktiven Gewerbestandort

Rom wurde nicht an einem Tag erbaut, und auch die Ausweisung neuer
Flächen für Gewerbegebiete braucht einen langen Vorlauf.

OBERESCHBACH - Dringend benötigter Raum für die Ansiedlung
und Expansion von Betrieben wurde durch den Stadtentwicklungsbetrieb
AöR im kommunalen Gewerbegebiet Obereschbach geschaffen – vom
Aufstellungsbeschluss des B-Plans bis zum Zieleinlauf der Vermarktung
brauchte es einen Zeitraum von zehn Jahren.

Dies lag nicht an der mangelnden Attraktivität des Areals – im
Gegenteil: Die Flächen waren heiß begehrt, und zur Zeit laufen die
Vertragsverhandlungen für den Verkauf der letzten Parzellen.

„Obereschbach ist für unsere Stadt eine echte Erfolgsstory“,
kommentiert der städtische Wirtschaftsförderer Martin Westermann
die zurückliegende Gebietsentwicklung. „Sie zeigt aber auch,
dass der Bedarf längst noch nicht gedeckt ist und die Stadt gut daran
tut, möglichst frühzeitig vorzusorgen, vor allem um Standort- und
Arbeitsplatzsicherung zu betreiben.“

Die Entwicklungsgeschichte von Obereschbach

Mitte der 90iger Jahre verfügte die Stadt Bergisch Gladbach mit dem
Gewerbegebiet Herkenrath über das letzte gewerblich nutzbare Areal,
wo auch stadteigene Grundstücke an neue oder expansive Unternehmen
verkauft werden konnten.

Das Gewerbegebiet im Hermann-Löns-Viertel wurde als
Konversionsfläche (ehemalige Kasernenanlage) Ende der 90er Jahre
durch einen privaten Investor umgesetzt, da der Stadt Bergisch
Gladbach damals die finanziellen Möglichkeiten hierzu fehlten.

Hiernach sollte es noch 20 Jahre dauern bis die Stadt Bergisch
Gladbach wieder mit einem kommunalen Gewerbegebiet - mit eigenen
Grundstücken - auf den Markt gehen sollte.

Am 22.3.2007 fasst der Planungsausschuss der Stadt Bergisch Gladbach
den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Obereschbach. Acht
Jahre vorher, im Jahre 1999 hatte die Stadt bereits eine Fläche von
ca. 28.000 m² in diesem Bereich zur Flächenvorsorge erworben.

Um ein Gewerbegebiet entstehen zu lassen, musste nicht nur
Planungsrecht in der Form eines Bebauungsplanes geschaffen werden,
sondern auch noch ein Umlegungsverfahren zur Klärung der
Grundstückssituation eingeleitet werden.

Der B-Plan Nr. 5539 - Obereschbach - erlangte mit der öffentlichen
Bekanntmachung am 18.5.2008 Rechtskraft. Der Umlegungsplan erlangte am
21.11.2009 Rechtskraft. Zum Abschluss des Planungsverfahrens betrug
die Gesamtgröße der städtischen Flächen ca. 6,4 ha. Die vorhandene
Topographie erforderte eine Terrassierung und Modulierung des gesamten
Areals. Durch diese Maßnahme entstanden insgesamt elf Grundstücke
mit einer Größe von 3.000 – 8.000 m².

Im Jahre 2011 wurde der Stadtentwicklungsbetrieb gegründet  mit dem
Auftrag, das Gewerbegebiet Obereschbach zu entwickeln, technisch zu
erschließen und zu vermarkten. Die durch den
Stadtentwicklungsbetrieb  zu veräußernde gewerbliche Baufläche an
Unternehmen betrug insgesamt rd. 46.000 m² (netto).

Die Grundstücke wurden von der Stadt Bergisch Gladbach als Vermögen
in den Stadtentwicklungsbetrieb Bergisch Gladbach AöR (Anstalt des
öffentlichen Rechts) eingebracht. Die Erschließung war aufgrund der
vorhandenen Topographie technisch anspruchsvoll und wirtschaftlich
aufwendig.

Der Verwaltungsrat des Stadtentwicklungsbetriebes war jedoch von
Anfang an der Auffassung, dass dieses Projekt als dringend notwendige
Wirtschaftsförderungsmaßnahme insbesondere für Unternehmen aus
Bergisch Gladbach zeitnah umgesetzt werden sollte.

Großes Interesse, klare Vergaberichtlinien:  Priorität für
Arbeitsplätze

Ende 2014 wurde die Baustraße fertiggestellt und somit die
Voraussetzung geschaffen, mit dem Verkauf der Grundstücke zu
beginnen. Die Vermarktung der Grundstücke lief ohne große
Marketingkampagnen ab.

Alleine das Aufstellen von Bauschildern führte zu einer großen
Anzahl von Anfragen. Insgesamt wurden im gesamten Zeitraum bis
einschl. heute, 118 Anfragen zu den Grundstücken gestellt mit einer
Nachfrage von mehr als 500.000 qm (50 ha). Davon kamen 36
Interessenten direkt aus Bergisch Gladbach.

Nicht allen Unternehmen konnte ein Angebot gemacht werden. Hierzu muss
jedoch auch gesagt werden, dass nicht jede Anfrage zu den angebotenen
Grundstücken passte (z.B. Grundstücksgröße der vorgegebenen
Terrassen, die Anzahl der zukünftigen Arbeitsplätze oder die Nutzung
der vorhandenen Glasfaseranbindung).

Aufgrund der großen Nachfrage wurden intern abgestimmte
Vergaberichtlinien aufgestellt. Es sollen qualitativ hochwertige
Arbeitsplätze entstehen und das bei einer Mindestanzahl von 
Arbeitsplätzen pro verkauftem Grundstück.

Eine erfolgreiche Vermarktung des Gewerbegebietes würde aus der Sicht
der städtischen Wirtschaftsförderung 400 – 500 neue Arbeitsplätze
im Endausbau in diesem Gebiet realisieren. Aus diesem Grund erfolgte
die Vermarktung sehr vorsichtig und vorausschauend.

Bis heute wurden acht Grundstücke verkauft (ca. 34.000 m²). Für die
restlichen drei Grundstücke (ca. 12.000 m²) werden aktuell
Vergabevorschläge für den Verwaltungsrat des SEB AöR erarbeitet.
Wenn weiterhin alles nach Plan verläuft, sind Ende 2017 alle
Grundstücke verkauft.

Also 18 Jahre nach Erwerb der ersten Flächen und fünf Jahre nach
Beginn der Vermarktung. Die Bebauung der Flächen könnte dann zeitnah
in den nächsten zwei Jahren erfolgen.

Kommunale Gewerbeflächen als notwendiges Steuerungsinstrument

Da in naher Zukunft kein weiteres Flächenpotential zur Ausweisung
eines weiteren Gewerbegebietes im FNP in dieser Größenordnung
gerechnet werden kann, verfügt die Stadt Bergisch Gladbach wie in der
Vergangenheit über keine weiteren eigenen Gewerbegrundstücke mehr.
Stadtbaurat Harald Flügge zeigt die Konsequenz daraus auf:

„Kommunale Steuerungsmöglichkeiten wie Vergabekriterien oder
Preispolitik beim Verkauf von Baugrundstücken an Unternehmen aus der
Region sind dann nicht mehr gegeben.“ Ohne eine entsprechende
Zukunftsvorsorge im Flächennutzungsplan (FNP) sei aus Sicht der
Wirtschaftsförderung eine Neuansiedlung von Unternehmen oder eine
Erweiterung am bisherigen Standort Bergisch Gladbach, wenn überhaupt,
nur in sehr geringem Maße zu realisieren.

„Betrachtet man allein die Gesamtfläche im Gewerbegebiet
Obereschbach und rechnet diesen Bedarf hoch auf die Laufzeit des neuen
Flächennutzungsplans von 20 Jahren, würde das einen gewerblichen
Bruttoflächenbedarf von etwa  32 ha ergeben“, so Flügge
weiter.

„Vor dem Hintergrund der an die Stadt herangetragenen Nachfrage
seit Projektstart von mehr als 50 ha kann von zwei Schlussfolgerungen
ausgegangen werden: Zum einen, dass die eigenständige kommunale
Gewerbeflächenentwicklung auch zukünftig sinnvoll und notwendig ist,
vor allem in Hinblick auf eine effiziente Flächennutzung. Zum
anderen, dass die dem Flächennutzungsplan zugrunde liegende
Flächenbedarfsprognose realistisch ist.“