Sachstand zur Ausübung des Vorkaufsrechts für Grundstücke der Zanders GmbH

Bergisch Gladbach - Die Ausübung des Vorkaufsrechts für Grundstücke der Firma Zanders
in der Stadtmitte durch die Stadt Bergisch Gladbach war Anfang März
Gegenstand einer Anfrage seitens der Politik im nichtöffentlichen
Teil der Ratssitzung vom Dienstag, 6. März, sowie der
Berichterstattung in den Lokalteilen im Kölner Stadtanzeiger und der
Bergischen Landeszeitung am Donnerstag, 8. März , sowie Mittwoch,14.
März. Autor war jeweils Matthias Niewels.

Bei den Fragen des SPD-Fraktionsvorsitzenden Klaus Waldschmidt ging es
inhaltlich um den Verdacht, dass für den Kaufgegenstand 2 die Frage
nach dem Altlastenrisiko nicht ausreichend geklärt und abgewogen
worden sei.

In dem Artikel vom 8. März stellte der Redakteur Matthias Niewels
genau die gleichen Fragen und Mutmaßungen in Form einer – in der
journalistischen Fachsprache - Verdachtsberichterstattung. Hier wäre
eine Stellungnahme des Betroffenen (hier die Stadtverwaltung) aufgrund
der Dringlichkeit und Wichtigkeit der Sache nicht abzuwarten gewesen.

Durch dieses Vorgehen hatte die Stadt Bergisch Gladbach keine
Gelegenheit, vor Andruck der Zeitung am Abend des 7. März auf den
umfassenden Fragenkatalog, der erst um 18.18 Uhr – und damit nach
Andruck der Zeitung - zugesendet wurde, zu antworten.

Dieses Vorgehen ist aus Sicht der Stadtverwaltung nicht
nachvollziehbar, da der Verfasser der Zeitungsartikel bereits Ende
Januar zu dem Themenkomplex eine Presseanfrage gestellt hatte.
Seinerzeit wurde er aufgefordert, seine Fragen zur
Altlastenproblematik der städtischen Pressestelle schriftlich zu
stellen. Dies ist bis zum 7. März abends nicht erfolgt. Wären die
Fragen gestellt worden, wären sie auch beantwortet worden. Damit
hätte es keinen Grund für eine Verdachtsberichterstattung gegeben.

Damit sich alle Medien und natürlich die Bürgerinnen und Bürger zu
dem Thema ein Bild machen können, veröffentlicht die städtische
Pressestelle die Fragen und Antworten.

Diese wurden zuvor schriftlich gegenüber dem
SPD-Fraktionsvorsitzenden sowie der Tageszeitungsredaktion von KStA
und BLZ in Bergisch Gladbach beantwortet.

1) Warum genau, wurden die Vorbehalte im Fall der Zanders-Altlasten
geändert: Warum gibt es keine mögliche Kaufpreisminderung bzw.
Vertragsrückabwicklung bei gravierenden Altlast-Funden wie sie Triwo
vereinbart hatte?

Der Rat der Stadt hat die Verwaltung mit Beschluss vom 22.2.2017
beauftragt, das Vorkaufsrecht für den Erwerb von Teilflächen der
Firma Zanders GmbH auszuüben. Mit Bescheid vom 9.3.2017 hat die Stadt
das Vorkaufsrecht gegenüber der Zanders GmbH ausgeübt und ist in die
zwischen der Zanders GmbH und der TRIWO AG geschlossenen Verträge zu
den beiden Kaufgegenständen KG 1 („Office-Bereich“) und KG 2
(Entwicklungsflächen „E 1 und E 2“) eingetreten.

Der Kaufvertrag sah bezüglich Kaufgegenstand (KG) 2 vor, zur
Abschätzung eines Altlastenrisikos weitere Untersuchungen
durchzuführen und im Falle des Auffindens bislang unbekannter
Altlastenrisiken Verhandlungen zu führen. Wären die Verhandlungen
gescheitert, hätten beide Parteien vom Kaufvertrag zurücktreten
können.

Die Stadt Bergisch Gladbach wäre aufgrund der vertraglichen Regelung
des Ausgangsvertrags (Kaufvertrag Zanders./.TRIWO) rechtlich nicht in
der Lage gewesen, Beseitigungskosten gegen die Fa. Zanders einseitig
durchzusetzen. Der Firma Zanders GmbH hätte in diesem Fall ein
vertragliches Rücktrittsrecht zugestanden.

Die Stadt Bergisch Gladbach hat die Flächen von KG 2 auf Altlasten
hin untersuchen lassen. Bereits in der Verkehrswertermittlung, die vor
der Ausübung des Vorkaufsrechtes durchgeführt worden ist und der
Entscheidung des Rates der Stadt Bergisch Gladbach zur Ausübung des
Vorkaufsrechts zugrunde lag, waren Altlastenrisiken berücksichtigt
und eingepreist worden.

Die Stadt Bergisch Gladbach hat die Ergebnisse der
‚Wertermittlung‘ und der ‚Gefährdungsabschätzung Altlasten‘
zum Anlass genommen, Verhandlungen mit der Firma Zanders zu führen.
Das Ergebnis der Verhandlungen war, dass das Altlastenrisiko bereits
in dem Kaufpreis unter Berücksichtigung des Verkehrswertes
berücksichtigt worden ist. Die sich aus dem Vollzug des Kaufvertrags
ergebenden Rechte der Stadt Bergisch Gladbach waren damit vollständig
ausgeschöpft. 

2) Mit welchem politischen Mandat wurde auf die Vorbehalte
verzichtet?

Unter Berücksichtigung der vorstehend dargestellten Abläufe und
rechtlichen Vereinbarungen wird deutlich, dass die Stadt Bergisch
Gladbach im Zusammenhang mit dem Vollzug des Kaufvertrages bezüglich
der kaufgegenständlichen Flächen KG 2 alle ihr in Bezug auf die
Altlasten zur Verfügung stehenden Rechte des Kaufvertrages, in den
sie über die Ausübung des Vorkaufsrechtes eingetreten ist,
ausgenutzt hat.

Der Vollzug des Kaufvertrages war durch den Beschluss des Rates vom
22.02.2017, das Vorkaufsrecht auszuüben, vorgegeben, so dass die
Stadt mit dieser Vorgehensweise den Ratsbeschluss umgesetzt hat.

Der Vorwurf ist daher unbegründet, die Stadt Bergisch Gladbach hätte
auf Rechte aus ihrem ursprünglichen Kaufvertrag in Bezug auf
Altlasten verzichtet.

3) Wer war der Verhandlungsführer auf Seiten der Stadt?

Gemäß Ratsbeschluss zur Ausübung des Vorkaufsrechts vom 22.2.2017
(Drucksachen-nummern 0083 (nicht öffentlich) und  (0085/2017
öffentlich) wurde der Stadtentwicklungs-betrieb (SEB) AöR als
Geschäftsbesorger für den Immobilienbetrieb tätig. Die
Verhandlungen wurden - nach intensiver verwaltungsinterner Abstimmung
und Rechtsberatung - federführend von dem Vorstand der SEB
durchgeführt.

4) Welche Auswirkungen hat der Verzicht auf Vorbehalte im Hinblick
auf die Förderfähigkeit bei der Sanierung von Altlasten?

Wie bereits vorstehend ausgeführt, wurde auf keinen Vorbehalt
verzichtet, sondern es wurden die im Vertrag enthaltende
Nachuntersuchungs- und Nachverhandlungsoption bezüglich einer
Altlastenrisikoabschätzung ausgeschöpft. Insofern stellt sich die
Frage nach den Folgen auf die Förderfähigkeit einer möglichen
Altlastensanierung nicht.

5) Welche Kenntnisse haben Sie über Altlasten bei Zanders? Welche
Untersuchungen wurden durchgeführt? Welche sind geplant?

Für den Bereich des Zanders-Areals liegen eine Reihe von
gutachterlichen Untersuchungen zur Bewertung der Altlastensituation
vor, die z.B. im Rahmen des Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan
Nr. 2171 - An der Gohrsmühle II - veranlasst und durchgeführt wurden
und die nicht zuletzt zur Kennzeichnung einer
Altlastenverdachtsfläche im Bebauungsplan geführt haben.

Die Ergebnisse seitens der Papierfabrik Zanders im Rahmen von Bau-
und  Umbauvorhaben durchgeführter Schadstoffuntersuchungen wurden
der Verwaltung ebenfalls durch Einsicht in den digitalen Datenraum der
Firma Zanders GmbH zur Verfügung gestellt.

Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen, deren Durchführung vom
Rat am 3.5.2016 beschlossen wurde, um Beurteilungsgrundlagen über die
Festlegungsvoraussetzungen für einen Städtebaulichen
Entwicklungsbereich (Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
„Südliche Innenstadt)“ zu erhalten, wurde u.a. ein Gutachten zur
Ermittlung des Verkehrswertes („entwicklungsunbeeinflusster Wert“)
sowie - zur Abschätzung eines Altlastenrisikos - eine historische
Recherche von der Stadt in Auftrag gegeben und durchgeführt.

Auf dieser Grundlage wurde im Zusammenhang mit der Ausübung des
Vorkaufsrechts eine weiterreichende Gefährdungsabschätzung auf den
kaufgegenständlichen Teilflächen durchgeführt und den Verhandlungen
mit der Zanders GmbH zu Grunde gelegt.

Im Rahmen der Untersuchung wurden - neben der Auswertung aller
vorliegenden Gutachten und Berichte - auf dem Gelände 23
Kleinrammbohrungen abgeteuft und 125 Bodenproben entnommen und
chemisch analysiert. Hinreichende Verdachtspunkte für schädliche
Bodenveränderungen oder Schadstoffbeaufschlagungen wurden - bis auf
den Bereich der Kläranlage, für die bei Nutzungsaufgabe eine
Rückbauverpflichtung der Zanders GmbH besteht, sowie des ehemaligen
„Weig-Geländes“ - nördlich der Cederwaldstraße gelegen - nicht
festgestellt. Hier wurde eine Nachuntersuchung angeregt.

Die gutachterlichen Untersuchungen werden im Rahmen der vorbereitenden
Untersuchungen für die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
Südliche Innenstadt auf das gesamte Zanders-Areal ausgeweitet.

6.) Welchen Zweck hat die gegründete Gesellschaft "Zukunft Stadt
Profil GmbH & Co. KG“?

Der Zweck der Gesellschaft ergibt sich aus deren Gesellschaftsvertrag.
Danach ist Gegenstand der Gesellschaft der Erwerb, die Erschließung,
Sanierung bzw. Bebauung des Zanders-Geländes im Stadtzentrum von
Bergisch Gladbach und dessen Vermietung, Verpachtung und
Weiterveräußerung, sowie ferner die Entwicklung von weiteren
Grundstücken in Bergisch Gladbach, soweit dies aus öffentlichen
Zwecken geboten ist.

7) Ist es richtig, dass die Zanders-Grundstücke aus
steuerrechtlichen Gründen und  wegen der Förderwürdigkeit nicht
übertragen werden können?

Richtig ist, dass es möglicherweise eine Förderschädlichkeit gibt,
wenn die Grundstücke bereits zum jetzigen Zeitpunkt übertragen
würden.

8) Welche Aufgaben hat derzeit der Geschäftsführer Helmut
Raßfeld?

Auch wenn die ZSP derzeit noch nicht das Eigentum an den Grundstücken
erlangen kann, bleiben alle dort angesiedelten Aufgaben an sich
bestehen. Hierbei ist seine derzeitige Aufgabe, aus seinen Erfahrungen
im Umgang mit Konversionsflächen, eine Strategieberatung, die aber
auch operative Aufgaben, wie z.B. eine Unterstützung bei der
Mieterbeschaffung umfasst.

9) Wie sieht seine Bezahlung aus?

Herr Raßfeld wurde vom Rat zum Geschäftsführer bestellt und erhält
hierfür eine Vergütung. Aufgrund der bestehenden Unsicherheiten zur
Grundstücksübertragung wurde bisher kein langfristiger Festvertrag,
sondern ein Vertrag auf Honorarbasis geschlossen.