Mieterhöhung

Wann ist das Anheben der monatlichen Miete rechtens?

Mieterhöhungen sind für Vermieter ein legitimes Instrument,
den Ertrag durch die Vermietung zu steigern. Währenddessen
sind sie zugleich ein Schreckinstrument für die Mieter. Immer mehr
Klagen durch die Mieter richten sich aufgrund einer Mieterhöhung
gegen den Vermieter. Doch die Rechtsprechung ist eindeutig: Vermieter
dürfen die Miete anheben, sofern sie die gesetzlichen
Grundlagen beherzigen.

Mieterhöhung nach Modernisierungen

Nach Modernisierungen ist eine Mieterhöhung erlaubt. Da
Modernisierungen häufig mit Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen
verwechselt werden, erfolgt zunächst eine Erklärung der
Unterschiede.

Sanierungen und Renovierungen gehören den Instandhaltungskosten
an

Sanierungen dienen der Instandsetzung von Immobilien.
Sofern ein Rohr gebrochen ist, Schimmel auftritt oder ein anderer
Mangel bzw. Schaden die Immobilie nicht bewohnbar macht, wird es
notwendig, diesen Schaden zu beheben. Dabei werden Maßnahmen zur
Sanierung ergriffen.

Bei Renovierungen wiederum handelt es sich um Maßnahmen, die
der Instandhaltung von Immobilien dienen. Sie werden
eingesetzt, um präventiv einzugreifen, damit eine Sanierung erst
gar nicht notwendig wird. Beispielsweise ist eine bröckelnde
Fassade nicht zwingend ein Grund, weswegen die Immobilie unbewohnbar
werden sollte. Aber die bröckelnde Fassade kann zu diesem Umstand
führen. Aus diesem Grund wird renoviert. Währenddessen bleibt die
Immobilie bewohnbar.

Beide Maßnahmen – sowohl die Sanierung als auch Renovierung
– werden den Instandhaltungskosten zugeordnet. Sie stellen
keine Rechtsgrundlage dar, auf deren Basis sich die Miete erhöhen
ließe. Zwar können Vermieter die Instandhaltungskosten bis zu einem
bestimmten Punkt auf den Mieter im Mietvertrag umlagern, aber auf
dieser Basis die Miete zu erhöhen, ist nicht rechtens. Der Teil der
Instandhaltungskosten, der sich nicht auf Mieter umlagern lässt, wird
steuerlich abgesetzt.

Modernisierungen erlauben eine jährliche Mieterhöhung in Höhe
von acht Prozent der Modernisierungskosten

Den Modernisierungen werden alle Maßnahmen zugeordnet, die
den Standard der Immobilie anheben und die Wohnqualität
erhöhen. Angehoben wird der Standard beispielsweise dann, wenn
die Heizkosten gesenkt werden. Dies erfolgt einerseits durch
hochwertigere,
neue
Kunststofffenster sowie eine neue Fassade mit besserer
Dämmung. Andererseits wirken Maßnahmen wie der Umstieg auf
erneuerbare Energien bei der Heizmethode als Modernisierung ebenfalls
kostensenkend. Dies ist ein Auszug der Modernisierungsoptionen. Die
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Bank) hat einen breiten
Katalog an Fördermitteln, die Rückschlüsse darauf zulassen, was als
Modernisierung zu bewerten ist.

Der Paragraf
559 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) regelt, dass die Miete nach
Modernisierungen nach folgenden Maßstäben erhöht werden darf:

• Jährliche Miete darf um acht Prozent der Modernisierungskosten
erhöht werden.

• Monatliche Miete darf dabei innerhalb von sechs Jahren um maximal
drei Euro pro Quadratmeter ansteigen.

• Hat die Miete vor der Modernisierung weniger als sieben Euro pro
Quadratmeter betragen, darf sie innerhalb von sechs Jahren maximal um
zwei Euro pro Quadratmeter ansteigen.

Zudem gibt es eine vakante Formulierung in dem Paragrafen. Insgesamt
darf die Miete inklusive der Betriebskosten nicht derart hoch sein,
dass sie in Bezug auf die Interessen des Mieters nicht vertretbar ist.
Somit ist der Tipp an Vermieter, die Option zur Mieterhöhung
wahrzunehmen, aber einen Blick für die Situation des Mieters zu
wahren. Sonst kann trotz eingehaltener Bestimmungen der Mieter bei
einer Klage Erfolg haben.
In
Berlin ist mittlerweile die Mieterhöhung nach den
Vertragsverletzungen der zweithäufigste Grund für Klagen durch die
Mieter.

Reguläre Mieterhöhung

Neben der Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen
existiert die Möglichkeit zur Erhöhung zur ortsüblichen
Vergleichsmiete. Diese wird als reguläre Mieterhöhung
bezeichnet, da sie keinerlei besonderer Maßnahme durch den Vermieter
bedarf, sondern von sich aus erlaubt ist. Doch auch hier gelten
Vorschriften. Diese sind im
Paragrafen
558 des BGB formuliert:
• Miete muss vor der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein
• Miete darf sich innerhalb dreier Jahre nicht um insgesamt mehr als
20 Prozent erhöhen
• Bei Städten mit einer Gefährdung der ausreichenden Versorgung
der Bürger mit Wohnraum darf sich die Miete innerhalb des benannten
Drei-Jahres-Zeitraums um insgesamt maximal 15 Prozent erhöhen

Zu dem letzten Punkt der Aufzählung sei erläutert, dass es sich bei
der „Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bürger mit
Wohnraum“ um jene Städte handelt, die medial mit
besonders hohen Mietpreisen und einer parallel hohen Nachfrage nach
Wohnraum auf sich aufmerksam machen. Jene Städte sind u. a.
Berlin, Stuttgart, München, Düsseldorf, Köln und Hamburg. Um die
Mieten für Bürger bezahlbarer zu machen, gibt es für die
Mieterhöhung in diesen Städten eine stärkere Einschränkung.

Vermieter sind gut damit beraten, diesen Vorschriften zu folgen.
Sollten im Mietvertrag abweichende Regelungen getroffen werden, sind
sie unwirksam – auch im Nachhinein. Hat der Mieter zu Unrecht einen
bestimmten Mietbetrag gezahlt, so ist der nicht rechtmäßige Anteil
durch den Vermieter zu erstatten.

Ausnahmen bestätigen die Regel: Wo Vermieter Schlupflöcher
finden

Aus den Erläuterungen zur Mieterhöhung nach Modernisierungen war
bereits herauszulesen, dass die Formulierungen in den
Gesetzbüchern zum Teil Ermessensspielraum liefern. Von diesem
Ermessensspielraum profitieren meistens die Mieter. Allerdings gibt es
auch für Vermieter vorteilhafte Schlupflöcher.

Ein solches Schlupfloch ist bei der Vermietung von Neubauten
erkennbar. Die
Mietpreisbremse
wurde bis 2025 von der Bundesregierung verlängert und gilt somit für
weitere fünf Jahre. Sie besagt, dass ein Vermieter bei der
Festsetzung der Miete für Neumieter und bei Mieterhöhungen nur
zehn Prozent mehr verlangen darf, als es die ortsübliche
Vergleichsmiete vorgibt. Allerdings gilt bei der Erstvermietung
von Neubauten eine Ausnahme: Da die jeweilige Immobilie in
ungenutztem Zustand und die Qualität außerordentlich ist, die Kosten
zudem höher liegen als bei Bestandsimmobilien, ist hier eine
Mietfestsetzung oberhalb der Mietpreisbremse gestattet. Wie viel
höher die zu zahlende Miete sein darf, ist nicht konkret festgelegt.
Empfohlen ist, einen Vergleich mit anderen Neubauten anzustellen und
in Erfahrung zu bringen, wie viel höher die Miete in dem eigenen
individuellen Fall zu sein hat.

Fazit: Konform mit dem Gesetz vermieten ist die beste Lösung

Die Gesetzgebung verschafft Vermietern mehrere Möglichkeiten, die
Miete zu variieren und den eigenen Ertrag zu steigern. Auch
Ermessensspielräume werden den Vermietern gegeben. Es ist empfohlen,
die Möglichkeiten nicht überzustrapazieren und stets einen Blick auf
den Mieter und seine Situation zu haben. Denn wer sich als Vermieter
von der menschlichen Seite zeigt, wird seinen Mieter länger halten
und Problemrisiken senken.