Wohnungsmarktanalyse

Immobilienpreise und Mieten drohen weiter zu steigen

Rhein-Sieg-Kreis - Die vom empirica-Institut Bonn im Auftrag der Kreissparkasse Köln
erstellte „Regionale Wohnraumbedarfsanalyse für den
Rhein-Sieg-Kreis“ bescheinigt dem Kreis eine hohe Attraktivität als
Wohnstandort wie auch als Wirtschaftsstandort. Vorgestellt wurde sie
jetzt vom stellvertretenden Vorstandsvorsitzenden der Kreissparkasse
Köln, Josef Hastrich, Landrat Sebastian Schuster und Dr. Hermann
Tengler, Leiter der Stabsstelle Wirtschaftsförderung und Strategische
Kreisentwicklung.

Seit 2007 wächst die Beschäftigtenzahl im Rhein-Sieg-Kreis nahezu
doppelt so stark wie im Durchschnitt Nordrhein-Westfalens. Die
günstige Wirtschaftsstruktur und die guten Standortbedingungen lassen
für die nächsten Jahre eine Fortsetzung der positiven
wirtschaftlichen Entwicklung und der damit verbundenen
Arbeitskräftenachfrage im Kreisgebiet erwarten.

Auch Bonn und Köln mit ihrem hohen Dienstleistungsanteil sind
wirtschaftlich wachsende Städte, die in Zukunft zusätzliche
Arbeitsplätze anbieten werden. Da die Wohnungsmärkte dort die
zusätzlichen Arbeitskräfte vermutlich nicht alle werden aufnehmen
können, wird ein immer größerer Teil der Wohnraumnachfrage unter
anderem in den angrenzenden Rhein-Sieg-Kreis gehen.

Es sind also zwei Effekte, die die zukünftige Wohnraumnachfrage im
Kreisgebiet bestimmen und diese verstärken: der zusätzliche Bedarf
aus dem eigenen wirtschaftlichen Wachstum und die zunehmenden
Überschwappeffekte aus Bonn und Köln.

Schon in der Vergangenheit hat der Wohnungsbau im Rhein-Sieg-Kreis mit
der steigenden Nachfrage nicht Schritt gehalten. Als Folge davon sind
die Kaufpreise für Immobilien und die Mieten spürbar gestiegen: die
Kaufpreise für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser (EFZH) seit
2012 um 21 Prozent und für neue EFZH sogar um 24 Prozent, die
Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen um 30 Prozent und für
neue um 23 Prozent, die Mieten für gebrauchte Wohnungen um 10 Prozent
und für Neubauwohnungen um 14 Prozent.

Sollte die Bautätigkeit auch in Zukunft hinter der zu erwartenden
expandierenden Nachfrage zurückbleiben, ist mit weiteren Kaufpreis-
und Mietsteigerungen zu rechnen.

Die Studie macht allerdings auch deutlich, dass es einen einheitlichen
Wohnungsmarkt in der Region nicht gibt. Es besteht vielmehr ein
deutliches Preis- und Mietgebirge, das vom Gipfel Bonn ausgehend in
alle Richtungen abfällt. Mit zunehmender Entfernung von Bonn sinken
Preise und Mieten. Am niedrigsten sind sie am weit entfernten
östlichen Rand des Kreisgebiets.

Die Gutachter unterscheiden den Wohnungsmarkt im Rhein-Sieg-Kreis in
insgesamt vier Teilräume:

- das zentrale Kreisgebiet entlang der Rheinschiene mit den Kommunen
Alfter, Bornheim, Niederkassel, Siegburg, Sankt Augustin,
Königswinter, Bad Honnef und Wachtberg; die mittleren Kaufpreise für
EZFH liegen hier über 2.000 Euro/qm und die mittleren Mieten bei mehr
als 7 Euro/qm

- das westliche Kreisgebiet mit Swisttal, Rheinbach und Meckenheim und
Kaufpreisen von 1.500 bis 2.000 Euro/qm sowie Mieten von 6 bis 7
Euro/qm

- das östliche Kreisgebiet mit Lohmar, Neunkirchen-Seelscheid und
Hennef mit ähnlichem Preisniveau wie im Westlichen Kreisgebiet und

- das ländliche Kreisgebiet mit Much, Ruppichteroth, Eitorf und
Windeck; die mittleren Kaufpreise liegen hier unter 1.500 Euro/qm und
die mittleren Mieten unter 6 Euro/qm.

Zur Ermittlung des zukünftigen Neubaubedarfs bis zum Jahre 2030
werden in der Studie verschiedene Modellrechnungen durchgeführt.
Damit wird der aktuell großen Unsicherheit über das Ausmaß der
weiteren Zuwanderungen Rechnung getragen. Die Bandbreite, in der sich
die Wohnungsnachfrage in den einzelnen Teilräumen entwickeln könnte,
ist groß. Als derzeit wahrscheinlichster Entwicklungspfad wird ein
sogenanntes „Trendszenario“ berechnet; seine wesentliche Annahmen
bestehen darin, dass es sich bei dem Flüchtlingszustrom aus dem Jahre
2015 um einen weitgehend einmaligen Effekt handelt, aber die
Überschwappeffekte aus Bonn und Köln zunehmen. Dies verstärkt die
Wohnraumnachfrage vor allem im Zentralen Kreisgebiet (erster Ring),
abgeschwächt auch im Westlichen und Östlichen Kreisgebiet (zweiter
Ring), aber kaum noch im ländlichen Kreisgebiet.

Unter den gemachten Annahmen liegt die Neubaunachfrage im gesamten
Rhein-Sieg-Kreis bis 2030 bei rund 20.000 Wohneinheiten (WE) in EZFH.
Hiervon entfallen knapp 12.000 WE (60 Prozent) auf das Zentrale, knapp
2.000 WE (10 Prozent) auf das Westliche, 4.000 (20 Prozent) auf das
Östliche und gut 2.000 WE (10 Prozent) auf das Ländliche
Kreisgebiet. An zentralen Standorten können eigenheimähnliche
Qualitäten alternativ auch im Geschosswohnungsbau erreicht werden.

Für den Geschosswohnungsbau ergibt sich ein Neubaubedarf von etwa
10.000 WE bis 2030; davon partizipiert das Zentrale Kreisgebiet
mit rund 8.000 WE (80 Prozent) weit überproportional, gefolgt vom
Östlichen Kreisgebiet (gut 1.000 WE, 10 Prozent) und dem Westlichen
Kreisgebiet (knapp 1.000 WE, 10 Prozent) . Im ländlichen Kreisgebiet
gibt es nur noch vorübergehend einen leichten Neubaubedarf von
Geschosswohnungen.

Die Wohnungsnachfrage aus dem Flüchtlingszustrom 2015 wird, wenn es
bei dem Einmalereignis bleibt, vom Wohnungsmarkt leicht zu absorbieren
sein: Bis zum Jahre 2030 wird die Zahl der EZFH-Nachfrage durch sie
„nur“ um rd. 2.000 WE und die Zahl der Wohnungsnachfrage im
Geschosswohnungsbau „nur“ um rd. 1.000 WE gestiegen sein.

Am stärksten ist die Neubaunachfrage mit jährlich 1.580 WE in EZFH
und 920 WE in Mehrfamilienhäusern in den nächsten fünf Jahren;
gegenüber der Bauleistung in den vergangenen Jahren bedeutet dies
eine Steigerung um rd. 50 Prozent. Hintergrund ist zum einen die
Erstversorgung der in 2015 gekommenen Flüchtlinge, die bisher noch
keine eigene Wohnung haben. Zum anderen schwächt sich in den
nachfolgenden Jahren der Neubaudruck ab, wenn durch die demografische
Entwicklung verstärkt Wohnungen von Älteren auf den Markt kommen und
diese auch wiedergenutzt werden (statt neue zu bauen). Ein Teil der
EZFH-Neubaunachfrage könnte bis 2030 durch attraktiven, hochwertigen,
seniorengerechten Geschosswohnungsbau ersetzt werden, soweit dies
Babyboomer nach ihrer Familienphase zu einem frühzeitigen Umzug aus
ihrem Eigenheim animiert.

Der stellvertretende Vorstandsvorsitzende der Kreissparkasse Köln
Josef Hastrich bewertet das Gutachten als einen „Beleg für die
Attraktivität, die der Rhein-Sieg-Kreis als Wohn- und
Wirtschaftsstandort aufweist.“ Die Studie mache zugleich deutlich,
über welches Steigerungspotenzial und welchen Steigerungsbedarf der
Wohnungsbau im Kreisgebiet verfüge.

Landrat Sebastian Schuster dankte der Kreissparkasse für die
Beauftragung der Studie und den Gutachtern für die geleistete Arbeit.
„Das Gutachten liefert wichtige Erkenntnisse zur richtigen Zeit“,
so der Landrat in einer ersten Stellungnahme. Für die Städte und
Gemeinden des Rhein-Sieg-Kreises, denen die Studie nun unmittelbar
zugeleitet werde, seien die Ergebnisse eine wertvolle Orientierung
für ihre zukünftige Wohnungsmarktpolitik.

Für Kreiswirtschaftsförderer Dr. Hermann Tengler, der die Erstellung
des Gutachtens koordiniert hatte, „ist die nachfragegerechte
Bereitstellung von Wohnraum eine wesentliche Voraussetzung dafür,
dass sich der Rhein-Sieg-Kreis weiterhin positiv entwickelt. Gerade im
demografischen Wandel und dem damit einhergehenden Fachkräftemangel
wird die Fähigkeit einer Region, junge und qualifizierte Menschen
anzuziehen und dauerhaft zu binden, zu einem Schlüsselfaktor für
ihre Entwicklung.“

Die Studie ist als Download abrufbar unter
http://www.rhein-sieg-kreis.de/cms100/wirtschaft/veroeffentlichungen/